Vendere casa con un mutuo ancora in corso: cosa succede al rogito

Vendere casa con mutuo ancora in corso è possibile e avviene con una certa frequenza. Non è necessario attendere il pagamento dell’ultima rata: ciò che conta è stabilire prima del rogito come estinguere il debito residuo e come liberare l’immobile dall’ipoteca iscritta a favore della banca.

Mutuo e ipoteca, però, non sono la stessa cosa. Il mutuo è il debito contratto con la banca; l’ipoteca è la garanzia iscritta sull’immobile. Quando si vende, entrambi gli aspetti devono essere gestiti con attenzione.

Si può vendere una casa con il mutuo in corso?

Sì. La presenza di un finanziamento non impedisce al proprietario di mettere l’immobile sul mercato, raccogliere una proposta d’acquisto e arrivare al rogito.

Nella situazione più comune, una parte del prezzo pagato dall’acquirente viene utilizzata per estinguere il mutuo del venditore. La somma restante, dopo il pagamento della banca, viene corrisposta al proprietario.

Per esempio:

• prezzo di vendita: 250.000 euro;
• debito residuo verso la banca: 92.000 euro;
• somma destinata alla banca al rogito: 92.000 euro;
• differenza spettante al venditore: 158.000 euro, al netto degli altri costi dell’operazione.

L’importo esatto non coincide necessariamente con il capitale residuo indicato nell’ultima comunicazione periodica. Per questo occorre richiedere alla banca il conteggio estintivo aggiornato alla data prevista per il rogito.

Vendere casa con mutuo: quali sono le soluzioni?

Le possibilità principali sono tre:

1. estinguere anticipatamente il mutuo prima del rogito;
2. estinguerlo contestualmente alla vendita;
3. far subentrare l’acquirente attraverso l’accollo del mutuo.

La scelta dipende dal debito residuo, dal prezzo di vendita, dalle richieste dell’acquirente e dalle condizioni poste dalla banca.

Estinguere il mutuo prima del rogito

Il venditore può pagare anticipatamente il debito con risorse proprie e presentarsi al rogito con il mutuo già estinto.

Questa soluzione rende più semplice la compravendita, ma richiede che il proprietario disponga della liquidità necessaria. Inoltre, estinzione del finanziamento e cancellazione dell’ipoteca sono due momenti distinti: il pagamento del debito non fa scomparire materialmente l’iscrizione ipotecaria nello stesso istante.

Dopo l’estinzione, la banca deve attivare la procedura prevista per la cancellazione. Il Consiglio Nazionale del Notariato distingue infatti chiaramente l’estinzione del debito dalla cancellazione dell’ipoteca.

Prima di fissare la stipula è quindi opportuno comunicare al notaio:

• la data in cui è stato estinto il mutuo;
• la quietanza rilasciata dalla banca;
• gli estremi dell’ipoteca;
• lo stato della procedura di cancellazione.

Estinzione contestuale al rogito

È la soluzione più utilizzata quando si deve vendere casa con mutuo e non si dispone della liquidità per chiuderlo anticipatamente.

Il venditore richiede alla propria banca il conteggio estintivo riferito al giorno della stipula. Al rogito, una parte del prezzo viene destinata direttamente alla banca creditrice.

L’operazione può essere organizzata in modi differenti, in base agli accordi tra le parti, alle indicazioni del notaio e alle procedure degli istituti coinvolti. Quando anche l’acquirente utilizza un nuovo mutuo, è necessario coordinare:

• la banca del venditore;
• la banca dell’acquirente;
• il notaio;
• le modalità di erogazione del nuovo finanziamento;
• il pagamento del debito residuo;
• la cancellazione della vecchia ipoteca;
• l’iscrizione dell’eventuale nuova ipoteca.

In concreto, il venditore non riceve l’intero prezzo per poi trasferirne una parte alla banca: la somma necessaria all’estinzione può essere indirizzata direttamente all’istituto creditore secondo le modalità concordate.

Che cos’è il conteggio estintivo?

Il conteggio estintivo è il documento con il quale la banca indica la somma necessaria per chiudere definitivamente il finanziamento a una determinata data.

Può comprendere:

• capitale ancora dovuto;
• interessi maturati fino al giorno del pagamento;
• eventuali rate o somme rimaste insolute;
• spese previste dal contratto;
• eventuali altri importi da regolare.

Poiché il valore cambia con il trascorrere dei giorni e con il pagamento delle rate, il documento deve essere richiesto con un anticipo adeguato, ma calcolato rispetto alla data effettiva del rogito.

Non è prudente basarsi soltanto sul piano di ammortamento o sull’importo visualizzato nell’home banking.

Cosa succede all’ipoteca dopo il pagamento?

L’ipoteca tutela la banca fino all’estinzione del debito. Una volta ricevuto il pagamento integrale, deve essere cancellata secondo la procedura applicabile.

Per molti mutui bancari è prevista la cosiddetta cancellazione semplificata o automatica: la banca comunica l’estinzione agli uffici competenti senza che il cliente debba sostenere i costi di un ulteriore atto notarile. La disciplina è stata introdotta dall’articolo 13 del D.L. 7/2007.

In una compravendita, tuttavia, i tempi e le modalità devono essere controllati preventivamente. Il notaio deve sapere quale ipoteca grava sull’immobile, quale banca ne è titolare e come verrà estinto il debito.

L’acquirente può accollarsi il mutuo?

Un’altra possibilità è l’accollo, cioè il subentro dell’acquirente nel debito residuo del venditore.

In questo caso una parte del prezzo non viene materialmente versata al venditore, perché l’acquirente assume l’impegno di proseguire il pagamento delle rate.

L’accollo può sembrare conveniente quando il finanziamento esistente presenta condizioni interessanti, ma deve essere valutato con particolare attenzione.

Il punto decisivo è la posizione del venditore nei confronti della banca:

• con l’accollo liberatorio, la banca libera espressamente il venditore dal debito;
• se la liberazione non viene concessa, il venditore potrebbe rimanere obbligato insieme all’acquirente.

Non basta quindi un accordo inserito nel contratto tra venditore e compratore. Prima di procedere occorre conoscere la posizione della banca e ottenere indicazioni chiare sulla liberazione del debitore originario.

Cosa succede se il prezzo non copre il debito residuo?

Questa è una delle verifiche più importanti da effettuare prima di pubblicare l’annuncio.

Se la casa viene venduta a 150.000 euro ma il debito necessario per estinguere il mutuo è pari a 165.000 euro, il prezzo non è sufficiente a chiudere il finanziamento.

Il venditore dovrà quindi trovare una soluzione per la differenza, per esempio:

• integrare l’importo con risorse proprie;
• concordare preventivamente una diversa soluzione con la banca;
• valutare se modificare le condizioni economiche della vendita.

La banca non è tenuta a rinunciare alla propria garanzia soltanto perché il proprietario ha trovato un acquirente. La situazione deve essere affrontata prima del rogito, non il giorno della firma.

Ci sono penali per l’estinzione anticipata?

La risposta dipende dalla data, dalla natura e dalle condizioni del contratto.

Per numerosi mutui stipulati da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili destinati all’abitazione, la normativa ha eliminato le penali di estinzione anticipata. Per i contratti più risalenti possono invece trovare applicazione regole differenti o limiti specifici.

È quindi opportuno controllare:

• il contratto originario;
• il documento di sintesi;
• le condizioni economiche applicate;
• il conteggio fornito dalla banca.

La possibilità di estinguere anticipatamente un mutuo è disciplinata anche dall’articolo 40 del Testo unico bancario; la Banca d’Italia pubblica la relativa disciplina di riferimento.

Se anche l’acquirente deve chiedere un mutuo

Quando chi compra ha bisogno di un nuovo finanziamento, la vendita richiede un coordinamento maggiore.

La banca dell’acquirente deve effettuare la propria istruttoria e verificare:

• situazione reddituale del richiedente;
• valore dell’immobile;
• regolarità della documentazione;
• presenza dell’ipoteca esistente;
• modalità con cui la vecchia esposizione verrà estinta.

Può inoltre essere necessario gestire i tempi tra la cancellazione della vecchia ipoteca e l’iscrizione di quella nuova.

Per questo la presenza del mutuo del venditore deve essere comunicata fin dall’inizio all’acquirente, al notaio e alla banca che finanzierà l’acquisto.

Quali documenti preparare

Per vendere casa con mutuo senza arrivare impreparati alla stipula, è utile raccogliere:

• copia del contratto di mutuo;
• estremi dell’ipoteca iscritta;
• ultimo piano di ammortamento disponibile;
• indicazione aggiornata del capitale residuo;
• recapiti dell’ufficio bancario che gestisce l’estinzione;
• conteggio estintivo riferito alla data prevista;
• eventuali quietanze o documenti relativi a precedenti rinegoziazioni;
• comunicazioni della banca sulla cancellazione dell’ipoteca.

A questi documenti si aggiungono naturalmente quelli necessari per la vendita dell’immobile: titolo di provenienza, planimetria catastale, documentazione urbanistica, attestato di prestazione energetica e documenti condominiali.

Quando informare l’agenzia e il notaio

La presenza del mutuo dovrebbe essere segnalata prima di raccogliere la proposta d’acquisto.

Nella proposta e nel successivo preliminare è opportuno disciplinare con chiarezza:

• l’esistenza del finanziamento;
• l’ipoteca presente sull’immobile;
• l’impegno del venditore a estinguere il debito;
• le modalità con cui verrà corrisposta la parte di prezzo destinata alla banca;
• i tempi previsti per la liberazione dell’immobile dall’ipoteca.

Nascondere o rinviare il problema non offre alcun vantaggio. Una gestione trasparente consente invece di predisporre correttamente i pagamenti e riduce il rischio di rinviare il rogito.

Vendere casa con mutuo a Bologna e provincia

Nel mercato immobiliare di Bologna, Ozzano dell’Emilia, Budrio e degli altri comuni della provincia, non è raro vendere un’abitazione prima della scadenza del finanziamento.

La presenza del mutuo non rende la casa meno vendibile. È però necessario organizzare l’operazione considerando contemporaneamente:

• prezzo realistico dell’immobile;
• debito residuo;
• tempi della banca;
• eventuale nuovo mutuo dell’acquirente;
• verifiche notarili;
• cancellazione dell’ipoteca.

Il primo dato da conoscere non è soltanto “quanto resta da pagare”, ma quale sarà la somma esatta necessaria per estinguere il finanziamento alla data della vendita.

Conclusioni

È possibile vendere casa con mutuo ancora in corso senza attendere l’ultima rata. Nella maggior parte dei casi, il finanziamento viene estinto al rogito utilizzando una parte del prezzo versato dall’acquirente.

Per evitare imprevisti è necessario richiedere per tempo il conteggio estintivo, controllare l’ipoteca, coordinare le banche e informare il notaio fin dalle prime fasi.

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